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  • 青叶 ,火影题材的小说

    来源:赤峰日报

    POST TIME:2020-4-3 12:35

    重庆地理中心渝中区,一块总建筑面积超过 126 万平方米的地换了主人。 这块地是“重庆天地”的一部分,后者是港资企业瑞安房地产公司在内地最大的混合商业项目。5 月 26 日深夜,瑞安发布公告表示,重庆天地 79.2% 的股权将以 41.33 亿元的价格转手万科,瑞安将从中获利 17 亿元。 重庆天地效果图 瑞安房地产向来以出名。1996 年,这家港资企业成功拿到了上海卢湾区政府审批的 52 公顷地皮,开始打造“上海新天地”。这个项目成功运作以后,俨然成了中国旧城改造新模式的起点,也让瑞安和号称“上海姑爷”的首席执行官罗康瑞一举成名。“旧城改造者” 上海新天地成了本教科书,罗康瑞转而开始在重庆、武汉、佛山等 5 个城市复制天地模式。 去年 10 月,重庆天地刚结束一轮大规模升级改造,重新招商开业。但时隔半年多,瑞安转眼就为重庆天地找了新东家。而这次买卖之后,瑞安在内地的土地储备从 2016 年底的 1080 万平方米减少至 734 万平方米。减少土储的瑞安在一众争相拿地的房地产公司中间,显得有些另类。 瑞安在公告中的解释是:“交易可使该集团实现资产的潜在价值,并获得可观收益,同时保留其于重庆天地未来发展的权益及品牌,符合该集团自 2015 年起采取的“轻资产策略”,亦有助改善集团资产周转率,并将其资金循环投入其他发展或投资机会。” 其中最直接的因素是瑞安陷入的高负债率难题。 截至 2016 年12 月 31 日,瑞安房地产总已经比 2015 年的 81% 要健康得多)。债务 471 亿元,净资产负债率 68%( 而瑞安的目标是在 10 年内建立 10 个“天地”社区,但 2020 年以前需要偿还的高企债务让它资金链紧张。 重庆天地这笔买卖让瑞安减少了 11% 的净负债,有望达到罗康瑞期望的健康状态 50%-55%。这也让它快速收回一笔资金,用到下一笔投资中。 瑞安的困境由它过去一贯“重资产”的模式带来。 低价拿地—打造社区型商业模式—带来人气—地价上涨,这是天地模式的商业逻辑。业界称这种做地模式为“placemaking”,原本商业开发价值不大的地块在建造高端小区、写字楼,并引入中高端的商业品牌等一系列动作之后,能够逐渐向高级社区的方向扭转,周边房产价格也会被拉高。 但不同于万科、保利等地产公司短平快的开发方式,这种模式需要在前期投入大量资金与时间,仅是动迁一个环节就得耗费数年,并且烧掉不菲的动迁成本。 比如同样按照新天地模式在运作着的重庆天地就没有那么好的运气。与交通便利、紧靠淮海路高端写字楼的上海新天地相比,它少了一些“天赋”。 尽管它地处重庆地理位置正中心,但它从 2008 年拆迁动工以后,目前没有坐上重庆人心理上的中间位子。 重庆天地的三个主体(住宅“雍江苑”和“雍江翠湖”等、商业街区“重庆新天地”和写字楼“企业天地”)一字排开,位于曾经被视作“穷人区”的化龙桥。西面是红岩革命纪念馆,南面的山将这里和其他区域隔断,北面则是嘉陵江。就连唯一有可能带来人流的东面,也是一片回迁小区,居民消费能力有限。 重庆天地内的商业街区重庆新天地 重庆天地项目写字楼“企业天地” 重庆的地形更是打散了这座城市的商圈,并不方便的交通条件阻隔了来自其它区块的人流。尽管它周围 5 公里的范围内圈近了 168 万居民。但直到 2007 年前后,重庆天地附近的滨江路才设了公交点,目前为止,这里还没有直通的轻轨或地铁。 主要的消费任务落到了重庆天地内部的居民和上班族身上。瑞安房地产重庆项目总经理谢荣鑫接受《好奇心日报(采访时表示,流量主要来自附近居民,其次来自于写字楼客户。 为了将区域以外的消费群体放大,瑞安对重庆新天地的业态做了升级调整。“我们希望做一些唯一的、有号召力的业态”,谢荣鑫说。 他们减少了租金较少的餐饮业态比例,从过去一半多的份额调整到 40%,将原本只占据 7% 的娱乐项目增加到了 22%,还将 60 多家大商户拆成了近 80 个小商户,引入了重庆当地有名的网红店。此外,他们还做了硬装改造——给重庆新天地靠马路一侧的店面外墙敲掉,换上了玻璃幕墙,将原本封闭的视野变得开放。 重庆新天地 作为核心吸引力的商业街区“重庆新天地”在经过升级后,“人流有明显上升,平均每天近 1 万人流”,谢荣鑫说,“但远没有达到预期。我们希望的是像上海新天地那样,每天有几万人。” 即便重庆天地的住宅部分出租率达到 98%,企业写字楼出租率也在 80% 以上,但仅靠这部分人流和租金,回笼资金的周期依旧太过漫长。 就连罗康瑞也在 2015 年股东大会说:“公司致命伤是资产重、周转慢,部门太多拉低执行力,去年公司周转率仅 9%,低于同行平均 27% 的周转率。”但减重之后的瑞安,2015 和 2016 年的周转率分别达到了 18% 和 20%。 彼时陷入漫长周期以及动迁僵局的瑞安,资产负债率颇高,资金周转也不灵。于是,销售商业物业和住宅的“轻资产模式”成了瑞安增加利润和现金流的方式。 这也是为什么在各大房企竞相拿地之际,瑞安在内地的土地储备却越来越少。 2015 年,罗康瑞就以 75 亿元出售了上海新天地内的企业天地一期。但他表示,并非因为业绩不好而出售这个项目,恰恰相反,上海新天地的出租率接近 100%。他需要在价格还处在高位时就转手。 谢荣鑫说,去年年底,重庆天地内已竣工的 7 栋办公写字楼群当中,已经有 3 栋不在瑞安手中。同年,瑞安将佛山岭南天地以 18 亿元转给了碧桂园。 今年 3 月份,瑞安就传出在为上海的瑞虹新城项目寻找买家,万科同样是买入的谈判方之一。 题图来自:瑞安房地产 文章来源:https://baijiahao.baidu.com/s?id=1568780952632751&wfr=spider&for=pc

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